.png){kind=small}
STJ afasta cobrança de cota dupla para casas maiores em condomínio e reforça o princípio da isonomia
- Dr. Rodrigo Morello
- há 19 horas
- 10 min de leitura
📌 RESUMO DA NOTÍCIA
⚖️ Caso: REsp 1.797.345
📅 Data: 10/03/2026
⚡ Decisão: A 4ª Turma do STJ negou recurso de condomínio residencial e manteve a decisão que anulou a regra de rateio que previa cobrança em dobro para casas de maior área, reconhecendo violação ao princípio da igualdade entre condôminos
🏛️ Instância: Superior Tribunal de Justiça
Em decisão proferida pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, a cobrança de cota condominial em dobro para casas maiores foi considerada ilegal, pois violava o princípio constitucional da isonomia. O julgamento, identificado como REsp 1.797.345 e datado de 10 de março de 2026, manteve a anulação de cláusula que estabelecia duas cotas para unidades com área superior, sem observar as demais frações do empreendimento. O entendimento reforça a necessidade de critérios de rateio transparentes, equilibrados e compatíveis com a fração ideal, servindo de orientação para condomínios que pretendem revisar suas convenções e evitar litígios futuros.
Principais Pontos
A 4ª Turma do STJ manteve a decisão que anulou a cobrança de cota dupla para casas maiores, reconhecendo violação ao princípio da igualdade entre condôminos.
O entendimento reforça que critérios de rateio devem observar a fração ideal e ser aplicados de forma proporcional, evitando discriminações entre unidades.
Condomínios deverão revisar suas convenções para garantir transparência, equilíbrio e conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ sobre isonomia condominial.
A decisão cria precedente importante para futuros litígios envolvendo rateio de despesas em empreendimentos com unidades de diferentes áreas.
Especialistas recomendam a adoção de critérios de rateio baseados em parâmetros objetivos, como área construída, fração ideal e número de vagas, para prevenir abusos.
"A regra adotada acabou criando distorção na divisão das despesas, pois tratava apenas dos dois extremos – casas menores e maiores – sem observar as demais unidades existentes no condomínio."
Contexto jurídico e histórico da cobrança de cota dupla
A prática de cobrar cota condominial em dobro para unidades residenciais de maior metragem tem origem em convenções que buscavam equilibrar a arrecadação de despesas comuns, porém, sem observar a complexidade dos empreendimentos que apresentam múltiplas tipologias de casas. Historicamente, a maioria dos condomínios adotou o critério da fração ideal, previsto no Código Civil, como parâmetro objetivo para o rateio, mas alguns gestores optaram por regras diferenciadas que privilegiavam a simplicidade administrativa em detrimento da igualdade entre condôminos. Essa abordagem acabou gerando controvérsias, pois unidades intermediárias eram excluídas do cálculo, provocando desequilíbrios financeiros e insatisfação entre os moradores, o que culminou em ações judiciais que questionaram a constitucionalidade dessas cláusulas.
A jurisprudência brasileira tem evoluído no sentido de garantir que a autonomia da convenção condominial não se sobreponha aos princípios constitucionais, sobretudo o da isonomia. Decisões anteriores do próprio STJ, como o AREsp 1.837.019/AL, já sinalizavam que a aplicação de critérios de rateio que não considerassem a fração ideal poderia ser considerada abusiva quando gerasse tratamento desigual entre condôminos. Nesse cenário, a cobrança de cota dupla para casas maiores passou a ser vista como potencial violação ao princípio da igualdade, pois criava uma distinção arbitrária entre proprietários de unidades com áreas distintas, sem justificativa técnica ou econômica que sustentasse a diferenciação.
Além do aspecto constitucional, a prática de cobrança diferenciada também confronta normas do Código Civil, que estabelece que a contribuição para as despesas condominiais deve ser proporcional à fração ideal, salvo disposição em contrário aprovada por maioria qualificada. Quando a convenção estabelece critérios que ignoram a existência de unidades intermediárias, viola-se o requisito de proporcionalidade e transparência, gerando insegurança jurídica. Essa insegurança se reflete na dificuldade de administração condominial, pois a falta de critérios claros pode gerar inadimplência, disputas internas e aumento de custos judiciais, prejudicando a saúde financeira do condomínio e a convivência entre os moradores.
· · ·
Análise da decisão do STJ no REsp 1.797.345
No julgamento do REsp 1.797.345, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou detalhadamente a cláusula que previa a cobrança de duas cotas para casas do modelo "Palmeira", com área aproximada de 311 m², enquanto as unidades do modelo "Azaleia", de cerca de 155 m², pagariam apenas uma cota. O relator destacou que a convenção não contemplava as demais tipologias existentes no condomínio, criando um regime de rateio que favorecia ou penalizava condôminos de forma desproporcional. O tribunal concluiu que tal prática violava o princípio da isonomia, pois tratava de forma desigual proprietários que, embora possuíssem áreas diferentes, ainda deveriam contribuir de acordo com a fração ideal ou outro critério objetivo previamente aprovado.
A decisão enfatizou que a autonomia da convenção condominial não pode ser utilizada como escudo para impor regras que gerem desequilíbrio financeiro ou que sejam incompatíveis com o ordenamento jurídico. O STJ ressaltou que, para que um critério de rateio diverso da fração ideal seja válido, é imprescindível que ele seja aprovado por maioria qualificada e que, ainda assim, respeite os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. No caso em questão, a ausência de consideração das unidades intermediárias demonstrou falta de razoabilidade, configurando excesso de poder da administração condominial e, consequentemente, a nulidade da cláusula impugnada.
Além de afastar a cobrança de cota dupla, o acórdão serviu como precedente para futuros litígios, ao estabelecer parâmetros claros para a validade de critérios diferenciados. O STJ reforçou que a jurisprudência consolidada exige que qualquer regra de rateio que se afaste da fração ideal seja expressamente justificada, demonstrando que a diferenciação tem fundamento técnico, econômico ou de conveniência coletiva. Caso contrário, a regra será considerada abusiva e passível de anulação, como ocorreu neste processo, onde a simples distinção entre casas maiores e menores, sem levar em conta as demais unidades, foi considerada insuficiente para sustentar a cobrança diferenciada.
· · ·
"Além do aspecto constitucional, a prática de cobrança diferenciada também confronta normas do Código Civil, que estabelece que a contribuição para as despesas condominiais deve ser proporcional à fração ideal, salvo disposição em contrário aprovada por maioria qualificada. Quando a convenção estabelece critérios que ignoram a existência de unidades intermediárias, viola-se o requisito de proporcionalidade e transparência, gerando insegurança jurídica. Essa insegurança se reflete na dificuldade de administração condominial, pois a falta de critérios claros pode gerar inadimplência, disputas internas e aumento de custos judiciais, prejudicando a saúde financeira do condomínio e a convivência entre os moradores."
Princípio da isonomia e sua aplicação no direito condominial
O princípio da isonomia, consagrado no artigo 5º, caput, da Constituição Federal, impõe que todos sejam tratados de forma igual perante a lei, salvo se houver justificativa razoável para tratamento diferenciado. No âmbito condominial, esse princípio se materializa na necessidade de que a divisão das despesas seja feita de maneira equitativa, observando a fração ideal ou outro critério objetivo que reflita a participação de cada unidade nos custos comuns. Quando a convenção estabelece regras que criam distinções arbitrárias, como a cobrança de duas cotas apenas para casas maiores, viola-se a igualdade de tratamento, gerando insegurança jurídica e potencial desequilíbrio financeiro entre os condôminos.
A jurisprudência do STJ tem reiterado que a isonomia deve ser observada mesmo quando a convenção condominial prevê critérios diferenciados. Em decisões como a do AREsp 1.837.019/AL, a Corte reconheceu que a autonomia da assembleia não pode ser exercida de forma a criar privilégios ou ônus excessivos a determinados condôminos, sob pena de ferir o princípio da razoabilidade. Assim, para que um critério de rateio diverso seja válido, é necessário que ele seja proporcional, transparente e aprovado por maioria qualificada, garantindo que todos os proprietários compreendam e concordem com a lógica adotada.
A aplicação prática desse princípio exige que os administradores condominiais realizem estudos técnicos que justifiquem eventuais diferenciações, como custos de manutenção diferenciados por área construída ou número de vagas de garagem. Quando tais justificativas não são apresentadas, a regra pode ser considerada abusiva. No caso analisado pelo STJ, a ausência de consideração das unidades intermediárias demonstrou que a diferenciação não atendia aos requisitos de proporcionalidade e razoabilidade, levando à anulação da cláusula e reforçando a necessidade de que a isonomia seja o alicerce de qualquer modelo de rateio adotado pelos condomínios.
· · ·
Impactos práticos para condomínios residenciais
A decisão do STJ gera impactos imediatos e de longo prazo para a gestão condominial. Em primeiro lugar, condomínios que ainda mantêm cláusulas de cobrança de cota dupla deverão promover a revisão de suas convenções, adequando-as ao entendimento jurisprudencial para evitar novas demandas judiciais. Essa revisão implica a necessidade de convocar assembleias extraordinárias, apresentar estudos de viabilidade e obter aprovação por maioria qualificada, conforme previsto no artigo 1.350 do Código Civil. O processo pode demandar tempo e recursos, mas é essencial para garantir a segurança jurídica e a harmonia entre os condôminos.
Do ponto de vista financeiro, a anulação da cobrança de cota dupla pode gerar um aumento temporário na inadimplência, pois condôminos que já haviam pago valores superiores podem solicitar a devolução ou compensação. Os administradores precisam, portanto, adotar medidas de controle, como a elaboração de planilhas de ajuste e a comunicação transparente com os moradores, explicando os fundamentos da decisão e os passos para a regularização dos valores. Essa postura preventiva reduz a possibilidade de conflitos e contribui para a manutenção da saúde financeira do condomínio, evitando a necessidade de empréstimos ou aumento de taxas para cobrir eventuais déficits.
Além dos aspectos financeiros, a decisão fortalece a cultura de transparência e participação dos condôminos nas decisões que afetam a coletividade. Ao reconhecer a importância da isonomia, o STJ incentiva a adoção de critérios de rateio baseados em parâmetros objetivos, como a área construída, a fração ideal ou o número de vagas, que podem ser facilmente auditados por todos os interessados. Essa prática reduz a margem para interpretações subjetivas e favorece a construção de um ambiente de confiança, essencial para a convivência harmoniosa em condomínios residenciais, especialmente aqueles com unidades de diferentes tamanhos e características.
· · ·
Orientações para a revisão de convenções condominiais
Para adequar a convenção condominial ao entendimento do STJ, os síndicos e administradoras devem iniciar um diagnóstico detalhado das cláusulas que tratam do rateio de despesas. Esse diagnóstico deve identificar quais dispositivos estabelecem diferenciações que não consideram a fração ideal ou que criam categorias exclusivas, como a cobrança de duas cotas para casas maiores. Em seguida, recomenda‑se a contratação de consultoria jurídica especializada, que possa elaborar propostas de alteração que atendam aos requisitos de proporcionalidade, razoabilidade e aprovação por maioria qualificada, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
A nova proposta de convenção deve ser apresentada em assembleia geral, com antecedência mínima de quinze dias, garantindo que todos os condôminos tenham acesso ao texto e possam analisar os impactos financeiros. É fundamental que a pauta inclua a explicação dos fundamentos jurídicos da mudança, destacando a decisão do STJ e a necessidade de observância do princípio da isonomia. Durante a votação, é imprescindível alcançar o quórum de dois terços dos condôminos, conforme exige a lei para alterações que envolvem o rateio de despesas, assegurando a legitimidade da decisão coletiva.
Após a aprovação, a convenção revisada deve ser registrada em cartório e divulgada amplamente entre os moradores, acompanhada de um manual explicativo que detalhe como será calculado o rateio a partir da nova regra. Além disso, recomenda‑se a implementação de um sistema de gestão financeira que permita a visualização em tempo real das despesas e da participação de cada unidade, facilitando a transparência e a prestação de contas. Essas medidas não apenas evitam novos litígios, mas também fortalecem a governança condominial, promovendo um ambiente de confiança e cooperação entre todos os condôminos.
· · ·
Perspectivas futuras e jurisprudência correlata
A decisão da 4ª Turma do STJ abre caminho para que outras cortes inferiores adotem entendimento semelhante, consolidando um padrão nacional de proteção ao princípio da isonomia em condomínios. Espera‑se que tribunais estaduais, ao analisarem casos de rateio diferenciado, utilizem o precedente como parâmetro, reduzindo a quantidade de decisões conflitantes e proporcionando maior segurança jurídica. Essa uniformização jurisprudencial pode incentivar a revisão de milhares de convenções que ainda contenham cláusulas abusivas, promovendo um ambiente condominial mais equilibrado e menos suscetível a litígios.
Além disso, a jurisprudência recente aponta para a possibilidade de se admitir critérios de rateio baseados em parâmetros técnicos, como consumo de água, energia ou uso de áreas comuns, desde que devidamente justificados e aprovados. O STJ tem sinalizado que a simples diferenciação por tamanho da unidade, sem análise de custos reais, não é suficiente para afastar a isonomia. Assim, condomínios que desejam adotar modelos inovadores de rateio deverão investir em estudos de engenharia e contabilidade, apresentando relatórios que demonstrem a correlação entre o critério adotado e os custos efetivamente incorridos.
Por fim, a tendência é que a doutrina e a prática condominial evoluam para modelos de gestão mais sofisticados, integrando tecnologias de medição individualizada e plataformas de gestão colaborativa. Essas ferramentas permitem que o rateio seja feito de forma ainda mais precisa, reduzindo a necessidade de regras genéricas que podem gerar desigualdades. O entendimento do STJ, ao reforçar a isonomia, serve como estímulo para que o setor condominial invista em transparência, eficiência e justiça, alinhando-se às exigências contemporâneas de governança e responsabilidade social.
Perguntas Frequentes
❓ Qual foi o fundamento jurídico utilizado pelo STJ para afastar a cobrança de cota dupla?
O STJ baseou sua decisão no princípio constitucional da isonomia, aliado ao artigo 1.331 do Código Civil, que exige que a divisão das despesas condominiais seja proporcional à fração ideal ou a critério objetivo aprovado por maioria qualificada, rejeitando regras que criem tratamento desigual sem justificativa técnica.
❓ Como os condomínios devem proceder para adequar suas convenções à decisão do STJ?
Os condomínios precisam realizar um diagnóstico das cláusulas de rateio, elaborar proposta de alteração que respeite a proporcionalidade e a isonomia, convocar assembleia geral com antecedência mínima de quinze dias, obter aprovação de dois terços dos condôminos e registrar a nova convenção em cartório, garantindo transparência e comunicação clara aos moradores.
❓ A decisão do STJ tem efeito vinculante para todos os tribunais do país?
Embora não seja vinculante como súmula vinculante, a decisão da 4ª Turma do STJ serve como precedente persuasivo e tem sido adotada por tribunais estaduais como parâmetro para casos semelhantes, contribuindo para a uniformização da jurisprudência sobre isonomia e rateio condominial.
❓ Quais são os principais riscos de manter cláusulas de cota dupla sem revisão?
Manter cláusulas abusivas pode gerar ações judiciais, aumento da inadimplência, desgaste nas relações entre condôminos, necessidade de pagamento de indenizações e multas, além de comprometer a saúde financeira do condomínio e sua credibilidade perante os moradores e fornecedores.
Conclusão
A decisão da 4ª Turma do STJ que afastou a cobrança de cota condominial em dobro para casas maiores reforça o princípio da isonomia, exigindo que os critérios de rateio sejam proporcionais, transparentes e aprovados por maioria qualificada, garantindo justiça e segurança jurídica nos condomínios.
Reveja agora a convenção do seu condomínio e adote critérios de rateio justos, evitando litígios e promovendo a convivência harmoniosa entre todos os moradores.
Fontes Oficiais:
https://www.migalhas.com.br/quentes/451510/stj-afasta-rateio-que-cobra-cota-dupla-de-casas-maiores-de-condominio
Comentários