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STJ Define que Oferta de Imóvel em Plataformas como Airbnb Exige Aprovação de Dois Terços dos Condôminos em Assembleia
- Rodrigo Morello
- há 17 horas
- 7 min de leitura
📌 RESUMO DA NOTÍCIA
⚖️ Caso: REsp 1.819.076 - MG (Relatora Ministra Nancy Andrighi)
📅 Data: 07/05/2026
⚡ Decisão: A Segunda Seção do STJ decidiu que a locação de curta temporada em condomínio residencial, via Airbnb, exige alteração da destinação do edifício aprovada por 2/3 dos condôminos em assembleia.
🏛️ Instância: Superior Tribunal de Justiça (STJ) - Segunda Seção
Em julgamento histórico realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que proprietários de imóveis em condomínios residenciais não podem oferecer suas unidades em plataformas de aluguel por curta temporada, como Airbnb e Booking.com, sem a prévia autorização do condomínio. Por maioria de votos, o colegiado entendeu que a exploração econômica com alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a destinação residencial do edifício, exigindo aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil. A decisão uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema e impacta diretamente milhares de proprietários e investidores no Brasil.
Principais Pontos
Locação por curta temporada (Airbnb) descaracteriza uso residencial do imóvel, exigindo alteração formal da destinação do condomínio.
Aprovação mínima de 2/3 dos condôminos em assembleia é necessária para permitir a atividade, conforme art. 1.351 do Código Civil.
Decisão da Segunda Seção do STJ uniformiza jurisprudência e vincula casos semelhantes em todo o território nacional.
Condomínios com convenção que já permitem a atividade estão ressalvados, desde que respeitados os limites legais e regimentais.
"“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, afirmou a ministra Nancy Andrighi em seu voto condutor."
Contexto do Julgamento e Origem do Caso
O caso julgado pelo STJ teve origem em Minas Gerais, onde a proprietária de um apartamento em condomínio residencial buscava o direito de oferecer sua unidade para estadias de curta duração por meio de plataformas digitais, sem necessidade de autorização assemblear. O condomínio, por sua vez, alegava que a convenção previa uso exclusivamente residencial e que a alta rotatividade de hóspedes comprometia a segurança, o sossego e a tranquilidade dos demais moradores.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou o pedido da proprietária, entendendo que a locação por temporada com finalidade econômica profissional descaracterizava a destinação residencial do edifício. Inconformada, a proprietária interpôs recurso especial ao STJ, sustentando que o direito de propriedade lhe assegurava a livre disposição do imóvel, inclusive para locação por curtos períodos, sem interferência do condomínio.
O recurso foi afetado à Segunda Seção do STJ, composta pelos ministros da 3ª e 4ª Turmas, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi. O julgamento atraiu grande atenção da mídia e do setor imobiliário, pois tratava de questão controversa que opunha o direito individual de propriedade aos interesses coletivos dos condôminos e à segurança jurídica das relações condominiais.
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Fundamentação Jurídica: Direito de Propriedade vs. Destinação Condominial
A ministra relatora Nancy Andrighi fundamentou seu voto na distinção entre o exercício regular do direito de propriedade e a alteração da destinação econômica da unidade autônoma. Embora o proprietário tenha o direito de usar, gozar e dispor de seu imóvel, esse direito não é absoluto quando inserido em um condomínio edilício, devendo ser compatível com a destinação do edifício e com os direitos dos demais condôminos.
O artigo 1.336 do Código Civil impõe ao condômino o dever de usar sua unidade de maneira compatível com a destinação do edifício, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores. A locação por curta temporada, com alta rotatividade de hóspedes estranhos ao condomínio, foi considerada pela maioria dos ministros como atividade que altera substancialmente o perfil residencial do prédio.
A relatora destacou que a exploração econômica profissional de unidades para estadias curtas não se confunde com a locação residencial tradicional, pois envolve serviços de hospedagem, check-in e check-out constantes, limpeza frequente e fluxo intenso de pessoas. Essa atividade, segundo o STJ, aproxima-se mais de um hotel ou pousada do que de uma moradia familiar, justificando a necessidade de aprovação coletiva.
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"O recurso foi afetado à Segunda Seção do STJ, composta pelos ministros da 3ª e 4ª Turmas, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi. O julgamento atraiu grande atenção da mídia e do setor imobiliário, pois tratava de questão controversa que opunha o direito individual de propriedade aos interesses coletivos dos condôminos e à segurança jurídica das relações condominiais."
O Quórum de Dois Terços e o Art. 1.351 do Código Civil
O STJ aplicou ao caso o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação do edifício. A corte entendeu que permitir a locação por curta temporada em unidades residenciais constitui, na prática, uma mudança na destinação do condomínio, que passa de exclusivamente residencial para misto (residencial e hoteleiro).
O quórum qualificado de dois terços visa proteger a vontade da maioria expressiva dos condôminos, evitando que uma minoria imponha ao conjunto uma atividade que pode gerar externalidades negativas, como aumento de ruídos, circulação de estranhos, sobrecarga nas áreas comuns e riscos à segurança. A decisão reforça o caráter democrático da gestão condominial e a necessidade de amplo consenso para mudanças estruturais.
Importante destacar que a decisão não proíbe a atividade em si, mas condiciona sua realização à aprovação assemblear. Condomínios que já possuem previsão expressa em convenção para locação por temporada ou que obtiverem a aprovação de dois terços poderão continuar ou iniciar a exploração econômica das unidades, desde que respeitadas as demais normas legais e regimentais.
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Impactos Práticos para Proprietários, Condomínios e Plataformas
Para os proprietários que já utilizam plataformas como Airbnb, a decisão do STJ impõe a necessidade de regularização imediata. Aqueles que operam sem autorização assemblear podem ser alvo de ações de obrigação de não fazer movidas pelo condomínio, com risco de multa diária e até mesmo de proibição definitiva da atividade. Recomenda-se que os proprietários consultem a convenção do condomínio e, se necessário, convoquem assembleia para obter a aprovação exigida.
Os condomínios, por sua vez, ganham um importante instrumento jurídico para coibir a atividade não autorizada. A decisão do STJ uniformiza o entendimento e facilita a atuação dos síndicos e administradoras, que agora podem embasar suas notificações e medidas judiciais em jurisprudência consolidada da mais alta corte infraconstitucional do país.
As plataformas digitais, como Airbnb e Booking.com, também serão impactadas, pois a decisão pode gerar aumento de demandas judiciais envolvendo a responsabilidade das plataformas por anúncios em desacordo com as normas condominiais. Embora o STJ não tenha analisado diretamente a responsabilidade das plataformas, a tendência é que elas sejam chamadas a colaborar com a fiscalização e eventual remoção de anúncios irregulares.
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Distinção entre Locação por Temporada e Locação Residencial Tradicional
O STJ fez questão de distinguir a locação por curta temporada (Airbnb) da locação residencial tradicional de longo prazo, que continua sendo permitida sem necessidade de autorização assemblear. A locação residencial comum, regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), não altera a destinação do imóvel, pois o locatário ocupa a unidade como sua moradia, com estabilidade e vínculo duradouro com o condomínio.
Já a locação por temporada, especialmente quando realizada de forma profissional e reiterada, com estadias de poucos dias, gera um fluxo constante de pessoas que não têm qualquer vínculo com a comunidade condominial. Essa rotatividade foi considerada pela corte como elemento descaracterizador do uso residencial, aproximando a atividade de um serviço de hospedagem.
A decisão não afeta, contudo, a locação por temporada eventual e esporádica, como aquela realizada pelo próprio proprietário durante férias ou feriados, desde que não configure exploração econômica profissional. O STJ deixou claro que o foco da decisão é a atividade habitual e com intuito de lucro, que transforma a unidade em um empreendimento hoteleiro de fato.
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Reações do Mercado e Próximos Passos Jurídicos
A decisão do STJ gerou reações diversas no mercado imobiliário e entre investidores. Associações de proprietários e plataformas digitais manifestaram preocupação com o impacto na economia compartilhada e na liberdade de uso da propriedade privada. O Airbnb, em nota, afirmou que a decisão se refere a um caso específico e não é definitiva, mas reconheceu a necessidade de adaptação às novas regras.
Especialistas em direito imobiliário apontam que a decisão pode estimular a criação de condomínios com destinação mista ou exclusivamente voltada para locação por temporada, como já ocorre em algumas regiões turísticas. Nesses casos, a convenção já nasceria com previsão expressa para a atividade, evitando conflitos futuros e dando segurança jurídica aos investidores.
Cabe ressaltar que ainda cabem recursos contra a decisão da Segunda Seção, como embargos de declaração ou, eventualmente, recurso extraordinário ao STF, caso seja arguida violação a direitos fundamentais, como o direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF) ou a livre iniciativa (art. 170 da CF). No entanto, a tendência é que o entendimento do STJ se consolide como jurisprudência dominante.
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Recomendações Práticas para Advogados e Condôminos
Advogados que atuam na área condominial e imobiliária devem orientar seus clientes sobre a necessidade de verificar a convenção do condomínio e, se for o caso, convocar assembleia para deliberar sobre a alteração da destinação. A ata da assembleia deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
Para os condôminos que desejam proibir a atividade, a decisão do STJ oferece base sólida para notificar extrajudicialmente o proprietário infrator e, em caso de descumprimento, ajuizar ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência. A comprovação da alta rotatividade e do impacto na segurança e sossego pode ser feita por meio de livro de ocorrências, reclamações de moradores e registros de acesso.
Por fim, é fundamental que síndicos e administradoras mantenham-se atualizados sobre a jurisprudência e orientem os condôminos sobre as novas regras. A decisão do STJ representa um marco na regulação do uso de plataformas digitais em condomínios e deve ser amplamente divulgada para evitar conflitos e litígios desnecessários.
Perguntas Frequentes
❓ A decisão do STJ proíbe totalmente o Airbnb em condomínios residenciais?
Não. A decisão não proíbe a atividade, mas condiciona sua realização à aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. Se o condomínio aprovar a alteração da destinação, a locação por curta temporada é permitida.
❓ A decisão se aplica a todos os condomínios do Brasil?
Sim, por se tratar de decisão da Segunda Seção do STJ, uniformiza a jurisprudência em todo o território nacional, servindo como precedente vinculante para tribunais estaduais e federais.
❓ O que fazer se eu já alugo meu imóvel por Airbnb sem autorização do condomínio?
Recomenda-se consultar a convenção do condomínio e, se necessário, convocar assembleia para obter a aprovação de dois terços. Enquanto não houver autorização, a atividade pode ser questionada judicialmente pelo condomínio.
Conclusão
A decisão do STJ representa um marco no direito condominial brasileiro, equilibrando o direito de propriedade com os interesses coletivos dos condôminos. A exigência de aprovação de dois terços para locação por curta temporada em plataformas como Airbnb confere segurança jurídica e protege a destinação residencial dos edifícios, sem inviabilizar a economia compartilhada.
Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a situação do seu imóvel e regularizar a atividade perante o condomínio.
Fontes Oficiais: Tribunais Superiores e Portais Jurídicos
Foto: Superior Tribunal de Justiça STJ from Brasil via Wikimedia Commons – Licença: CC BY 2.0 [https://creativecommons.org/licenses/by/2.0]
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