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Regularização de construções: Corregedoria simplifica procedimentos nos registros de imóveis de São Paulo
📌 RESUMO DA NOTÍCIA
⚖️ Caso: Simplificação de procedimentos para averbação e regularização de construções nos registros de imóveis do Estado de São Paulo
📅 Data: 2026
⚡ Decisão: Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo adota medidas para reduzir exigências e agilizar a averbação de construções e regularização de imóveis
🏛️ Instância: Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP)
A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo tem adotado medidas voltadas à simplificação dos procedimentos de regularização de construções nos registros de imóveis do estado. A iniciativa busca reduzir exigências burocráticas que, historicamente, dificultam a averbação de edificações e a atualização das matrículas. A proposta dialoga com o movimento nacional de desburocratização dos serviços extrajudiciais, impulsionado por provimentos do Conselho Nacional de Justiça e por decisões que afastam exigências consideradas excessivas.
Principais Pontos
A simplificação reduz exigências documentais para averbação de construções concluídas
A medida dialoga com provimentos do CNJ sobre desburocratização dos registros de imóveis
Decisões recentes afastam exigências de CND para averbação de construção
A regularização impacta diretamente o mercado imobiliário e o crédito com garantia real
"A simplificação dos procedimentos de averbação de construção representa avanço concreto na desburocratização dos registros de imóveis, aproximando o direito registral da realidade social e econômica do país."
O que muda na regularização de construções
A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo tem orientado os registradores a adotarem critérios mais objetivos na análise de pedidos de averbação de construção. A diretriz busca uniformizar entendimentos e evitar que exigências não previstas em lei travem a atualização das matrículas imobiliárias. O foco está na razoabilidade das exigências formuladas pelas serventias.
Na prática, a simplificação alcança a documentação comprobatória da edificação, como habite-se, certidões municipais e projetos aprovados. A orientação é que o registrador se limite a exigir o que a legislação efetivamente impõe, evitando requisitos criados por analogia ou por praxe administrativa sem respaldo normativo expresso.
Outro ponto relevante é o tratamento dado às construções antigas, muitas vezes erguidas sem a documentação exigida pelas normas atuais. Nesses casos, a orientação favorece a análise individualizada, admitindo prova alternativa da existência e da conclusão da obra, desde que respeitados os princípios registrais.
O resultado esperado é a redução do tempo médio de tramitação dos pedidos de averbação, que hoje pode se estender por meses em razão de exigências sucessivas. A celeridade beneficia diretamente proprietários que buscam regularizar seus imóveis para fins de venda, financiamento ou inventário.
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Base legal e o movimento de desburaucratização
A Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, disciplina a averbação da construção no artigo 246, exigindo a comprovação da existência da edificação e a observância das normas urbanísticas aplicáveis. A norma, no entanto, não detalha toda a documentação exigível, o que historicamente abriu espaço para exigências heterogêneas entre serventias.
No plano nacional, o Conselho Nacional de Justiça tem editado provimentos voltados à padronização e à simplificação dos procedimentos registrais. O Provimento 228, de 2026, por exemplo, regulamenta o uso de extratos eletrônicos para registro e averbação de fatos, atos e negócios jurídicos, ampliando a eficiência do sistema.
A tendência é de aproximação entre o registro de imóveis e as plataformas digitais, com trâmite eletrônico de pedidos e troca de informações entre cartórios e órgãos públicos. Essa integração reduz a necessidade de apresentação física de documentos e diminui o risco de exigências redundantes ou contraditórias.
A Corregedoria paulista, ao alinhar suas orientações a esse movimento, busca garantir segurança jurídica sem sacrificar a função essencial do registro, que é dar publicidade e estabilidade às relações jurídicas imobiliárias. O equilíbrio entre formalismo e efetividade é o eixo central da proposta.
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"O resultado esperado é a redução do tempo médio de tramitação dos pedidos de averbação, que hoje pode se estender por meses em razão de exigências sucessivas. A celeridade beneficia diretamente proprietários que buscam regularizar seus imóveis para fins de venda, financiamento ou inventário."
O debate sobre a exigência de CND para averbação
Um dos pontos mais controvertidos na averbação de construção é a exigência de Certidão Negativa de Débitos previdenciários. Os artigos 47 e 48 da Lei 8.212/1991 condicionam a averbação da obra à comprovação da regularidade fiscal junto à Previdência Social, o que gera divergência entre registradores e proprietários.
A jurisprudência tem oscilado sobre a extensão dessa exigência. Há entendimento de que a CND é necessária apenas quando a construção é realizada por empresa contratada, não se aplicando a obras executadas diretamente pelo proprietário, especialmente em imóveis residenciais unifamiliares.
Esse debate ilustra o problema mais amplo das exigências registrais: normas de naturezas distintas, como a tributária e a registral, acabam se sobrepondo e criando obstáculos que não guardam proporção com a finalidade da averbação. A simplificação busca justamente racionalizar essa interação.
A orientação da Corregedoria é no sentido de que o registrador analise a exigência com base na natureza da obra e na legislação aplicável, evitando impor requisitos genéricos que inviabilizem a regularização de construções antigas ou de pequeno porte.
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Impactos práticos para proprietários e mercado
Para o proprietário, a simplificação significa menos idas e vindas ao cartório e menor custo com documentação complementar. A averbação da construção é condição para que o imóvel seja vendido como edificado, financiado com garantia real ou inventariado com a descrição correta de sua área construída.
No mercado imobiliário, a medida tende a ampliar o estoque de imóveis aptos a servir de garantia em operações de crédito. Imóveis com construção não averbada costumam ser recusados por instituições financeiras ou avaliados com deságio, o que reduz o acesso ao crédito e desvaloriza o patrimônio.
Para o poder público, a regularização amplia a base cadastral e melhora a arrecadação de tributos municipais, como IPTU e ITBI. Imóveis regularizados passam a constar corretamente nos cadastros, o que também facilita o planejamento urbano e a fiscalização de ocupações irregulares.
A expectativa é de que a simplificação gere efeito indutivo: quanto mais simples o procedimento, maior o número de proprietários dispostos a regularizar. Isso reduz a informalidade registral e fortalece a função social da propriedade, princípio constitucional que orienta toda a política urbana.
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Regularização fundiária e construções informais
A simplificação da averbação de construção dialoga diretamente com os programas de regularização fundiária urbana, disciplinados pela Lei 13.465/2017. A REURB abrange núcleos urbanos informais e exige, em muitos casos, a regularização das edificações existentes para que os títulos possam ser registrados.
Em núcleos consolidados, as construções frequentemente não possuem habite-se nem projeto aprovado, o que inviabilizaria a averbação pelos critérios tradicionais. A orientação mais flexível permite que a regularização fundiária avance sem que exigências documentais inviabilizem a titulação dos ocupantes.
Esse alinhamento é essencial para que a política de regularização não se limite à titulação do solo, mas alcance também as edificações. Sem a averbação da construção, o título registrado descreve apenas o terreno, o que gera insegurança jurídica e dificulta futuras transações.
A Corregedoria tem reforçado que a análise registral deve considerar o contexto social do imóvel, especialmente em áreas de interesse social. O formalismo excessivo, nesses casos, produz exclusão e perpetua a informalidade que a política pública busca superar.
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Segurança jurídica e limites da simplificação
A simplificação não significa ausência de controle. O registrador mantém o dever de verificar a legalidade do pedido, a legitimidade do requerente e a compatibilidade da construção com a legislação urbanística. O que se busca é eliminar exigências desnecessárias, não suprimir garantias.
O equilíbrio é delicado: de um lado, a celeridade e o acesso; de outro, a segurança jurídica que sustenta a fé pública registral. A averbação de construção produz efeitos perante terceiros e pode influenciar avaliações, penhoras e partilhas, o que exige cuidado na análise.
A orientação da Corregedoria enfatiza a fundamentação das exigências. Quando o registrador entender necessário exigir documento adicional, deve indicar expressamente o dispositivo legal que o autoriza, permitindo ao interessado contestar eventual excesso por meio de dúvida registral.
Esse mecanismo de controle é essencial para que a simplificação não se converta em arbítrio. A possibilidade de suscitar dúvida e de recorrer ao juiz corregedor garante que o procedimento permaneça transparente e sujeito a revisão, preservando direitos dos interessados.
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Perspectivas e próximos passos
A tendência é de aprofundamento da digitalização e da padronização dos procedimentos registrais em todo o país. A integração entre cartórios, prefeituras e órgãos federais deve reduzir ainda mais a necessidade de documentação física e de exigências redundantes.
A Corregedoria paulista deve continuar editando orientações e provimentos para uniformizar entendimentos e reduzir a insegurança gerada por práticas divergentes entre serventias. A previsibilidade é tão importante quanto a celeridade para o bom funcionamento do sistema registral.
Especialistas apontam que a simplificação precisa vir acompanhada de capacitação dos registradores e de atualização dos sistemas informatizados. Sem esses elementos, a mudança normativa pode não se traduzir em melhoria concreta no atendimento ao cidadão.
O acompanhamento dos resultados, por meio de indicadores de tempo de tramitação e de volume de averbações, será essencial para avaliar a efetividade das medidas. A regularização de construções é, antes de tudo, instrumento de cidadania e de desenvolvimento econômico.
Perguntas Frequentes
❓ O que é a averbação de construção no registro de imóveis?
É o ato que atualiza a matrícula para registrar a existência de edificação no terreno, com descrição de área e características. Sem ela, o imóvel consta apenas como terreno, o que dificulta venda, financiamento e inventário.
❓ A simplificação elimina a exigência de documentos como o habite-se?
Não elimina a exigência legal, mas orienta o registrador a exigir apenas o que a legislação impõe, admitindo prova alternativa em construções antigas e evitando requisitos sem respaldo normativo expresso.
❓ A regularização vale para construções antigas e informais?
Sim. A orientação favorece a análise individualizada e dialoga com a regularização fundiária urbana, permitindo que edificações sem documentação atual sejam averbadas com base em prova da existência e conclusão da obra.
Conclusão
A simplificação dos procedimentos de regularização de construções nos registros de imóveis de São Paulo representa avanço na desburocratização dos serviços extrajudiciais. Ao racionalizar exigências e alinhar-se a provimentos do CNJ, a medida amplia o acesso à regularização, fortalece a segurança jurídica e beneficia proprietários, mercado imobiliário e poder público.
Consulte um especialista em direito registral para avaliar seu caso e regularizar sua construção com segurança.
Fontes Oficiais: Principais Portais de Notícias
Foto: Thirtha Biswas via Pexels
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